Zmiany w prawie własności nieruchomości – nowelizacja przepisów o użytkowaniu wieczystym
W myśl nowych przepisów ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności. Co to oznacza w praktyce?
Przede wszystkim, ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie dotyczy wszystkich nieruchomości będących do tej pory przedmiotem użytkowania wieczystego. Nowelizacja odnosi się jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe tzn. budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub wielorodzinnych (w których połowa stanowi lokale mieszkalne) wraz z budynkami gospodarczymi, garażami oraz innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi.
Zgodnie z nowymi regulacjami ustawowymi, przekształcenie nastąpi z mocy prawa co oznacza, że nie będzie ono uzależnione np. od wniosku dotychczasowego użytkownika wieczystego. Po spełnieniu ww. przesłanek, grunt dotychczas oddany w użytkowanie wieczyste niejako „automatycznie” będzie podlegał pod przepisy ustawy. Natomiast, w przypadku nieruchomości wielolokalowych (np. blokach) wielkość udziałów we współwłasności będzie odpowiadać wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym. Istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego staną się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości, a prawa związane z użytkowaniem wieczystym staną się prawami związanymi z własnością nieruchomości.
Podstawą ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane miedzy innymi przez starostę (dot. gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa); wójta, burmistrza, prezydenta miasta zarząd powiatu albo zarząd województwa (w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego). Zaświadczenie wydawane będzie z urzędu bądź na wniosek właściciela gruntu. W przypadku zaświadczenia wydawanego z urzędu, właściwe organy będą zobowiązane do wydania go nie później niż w terminie dwunastu miesięcy od dnia przekształcenia. Natomiast w przypadku zaświadczenia wydawanego na wniosek, organ będzie zobowiązany do wydania go nie później niż w terminie 4 miesięcy od doręczenia wniosku.
Zaświadczenie będzie zawierać potwierdzenie przekształcenia jak też informację o rocznej opłacie przekształceniowej tj. o jej wysokości i okresie wnoszenia. Dokument ten będzie stanowił podstawę wpisu prawa własności gruntu jak i wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. Co istotne, wydanie zaświadczenia będzie wolne od dodatkowych opłat. Sąd z urzędu będzie dokonywać wpisu prawa własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. Wpis ten zwolniony będzie od opłat sądowych.
Nie oznacza to jednak, że przekształcenie pozbawione będzie jakichkolwiek opłat. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści zobowiązani będą do uiszczania tzw. opłaty przekształceniowej (określonej w zaświadczeniu) przez dwadzieścia lat. Niemniej, na wniosek właściciela gruntu możliwe jest dokonanie jednorazowego wniesienia opłaty przekształceniowej (tzw. opłata jednorazowa). Zamiar ten powinien być zgłoszony w formie pisemnej do właściwego organu. W takim przypadku, opłata jednorazowa wyniesie iloczyn wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu dwudziestu lat od dnia przekształcenia.
W pozostałych przypadkach, opłata będzie równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Ustawodawca wprowadził również obowiązek waloryzacji opłaty przekształceniowej. Nastąpi ona bądź z urzędu bądź na wniosek właściciela nieruchomości, nie częściej niż raz na trzy lata od dnia dokonania ostatniej waloryzacji. O wysokości zwaloryzowanej opłaty właściwy organ zawiadamia właściciela nieruchomości doręczając pisemną informację. Użytkownicy wieczyści będą zobowiązani do uiszczania stosownej opłaty do dnia 31 marca każdego roku. Użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o rozłożenie płatności na raty, jednakże nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności. Właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego. Po uiszczeniu opłaty jednorazowej lub opłat okresowych, organ w terminie trzydziestu dni od uiszczenia opłaty, wyda z urzędu zaświadczenie o dokonaniu stosownych opłat, które będzie stanowić podstawę do wykreślenia wpisu roszczenia o opłatę. W przeciwieństwie jednak do wpisu do księgi wieczystej prawa własności, wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o opłatę będzie wiązał się z dodatkowymi kosztami. W zależności od tego czy właściciel gruntu dokonał opłaty jednorazowej czy też opłat okresowych, wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej będzie kosztował odpowiednio 250,00 zł lub 75,00 zł.
Ustawodawca przewidział jednak procedurę w przypadku, gdy użytkownicy wieczyści będą kwestionowali wysokość opłaty przekształceniowej. W takim przypadku, możliwe jest, w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, złożenie wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia ww. opłaty w drodze decyzji. Nie zwalnia to użytkownika od obowiązku uiszczenia opłaty za dany rok. Do momentu zakończenia postępowania ustalającego wysokość i okres wnoszenia opłaty, użytkownik uiszcza ją w wysokości wskazanej w zaświadczeniu.
W przepisie art. 26 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r uregulowano kwestie intertemporalne. W przypadku, gdy właściciel wszczął postępowanie w sprawie przekształcenia użytkowania wieczystego na podstawie poprzednio obowiązującej ustawy, a postępowanie to nie zakończyło się wydaniem decyzji ostatecznej do dnia 31 marca 2019 r., postępowanie takie zostanie umorzone, chyba że użytkownik wieczysty złoży oświadczenie o woli prowadzenia dalszego postępowania na podstawie uprzednio obowiązujących przepisów.
Podsumowując, planowane zmiany związane z prawem użytkowania wieczystego zakładają symplifikacje stosunków własnościowych, jednak obejmą one tylko grunty o przeznaczeniu mieszkalnym. Przekształcenie nie będzie pozbawione opłat, gdyż właściciel gruntu będzie zobowiązany do uiszczania tzw. opłaty przekształceniowej. Jednakże właściciele zwolnieni zostaną z konieczności ponoszenia dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.