Hipoteka przymusowa na nieruchomości jako sposób zabezpieczenia wierzytelności

1st Kwiecień, 2015 - Posted by Tomasz Motala -

Ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika uregulowane jest w rozdziale 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o Księgach Wieczystych i Hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.). Jej głównym zadaniem jest ochrona wierzyciela na wypadek, gdyby dłużnik zamierzał zbyć określoną nieruchomość z zamiarem ukrycia majątku przed wierzycielem.
Co więcej, ustanowienie hipoteki przymusowej wzmacnia również pozycję prawną wierzyciela względem innych wierzycieli osobistych dłużnika w odniesieniu do danej nieruchomości
w przypadku jej sprzedaży lub skutecznej licytacji w drodze postępowania egzekucyjnego.

Zgodnie z art. 109 ust. 1. powyższej ustawy, wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Hipoteka przymusowa powstaje więc niezależnie od woli właściciela obciążonej nieruchomości, a także bardzo często wbrew jego woli.

W pierwszej kolejności, aby uzyskać wpis hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika, wierzyciel musi dysponować odpowiednim tytułem wykonawczym. Jak wskazuje art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego, tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony
w klauzulę wykonalności. Mając na uwadze art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
do tytułów egzekucyjnych należy zaliczyć:

1)   orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;

2)  orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;

3)   inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;

4)   akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;

5)   akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;

6)   akt notarialny, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

Hipotekę przymusową można uzyskać także na innej podstawie, aniżeli dysponowanie tytułem wykonawczym przeciwko dłużnikowi. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej zgodnie z art. 110 ustawy o Księgach Wieczystych i Hipotece są również:

1)   postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;

2)   postanowienia prokuratora;

3)   decyzje administracyjne, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyze nie były ostateczne;

4)   dokumenty zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. poz. 1289);

5)   zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym
w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.

Jeżeli wierzyciel posiada już tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, kolejnym krokiem jest złożenie do właściwego sądu wieczystoksięgowego odpowiedniego wniosku o ustanowienie hipoteki przymusowej, do którego należy załączyć oryginał tytułu wykonawczego oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej. Koszt wpisania hipoteki przymusowej wynosi 200 złotych i jest opłatą stałą. Należy podkreślić, iż wpis hipoteki przymusowej na nieruchomości ma charakter konstytutywny.

Co do zasady, wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Natomiast, jeżeli z dokumentu nie wynika wysokość sumy hipoteki, suma hipoteki nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku
o wpis hipoteki.

Ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika niesie ze sobą wiele korzyści.
Po pierwsze,  pozwala na obciążenie nieruchomości dłużnika i tym samym daje wierzycielowi większe możliwości zaspokojenia przed innymi wierzycielami dłużnika. Po drugie, w przypadku skutecznej egzekucji z nieruchomości dłużnika, wierzyciel hipoteczny jest uprzywilejowany
w stosunku do pozostałych wierzycieli osobistych. Po trzecie, istotny jest również aspekt psychologiczny ustanowienia hipoteki przymusowej. W momencie jest uzyskania przez wierzyciela, wysoce prawdopodobnym jest, iż dłużnik będzie bardziej skłonny do dobrowolnego uregulowania należności. W takich sytuacjach dłużnikowi niejednokrotnie grozi przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości, na której wierzyciel ustanowił hipotekę przymusową. Należy zaznaczyć także, iż nieruchomość z ustanowioną hipoteką przymusową na rzecz wierzyciela, znaczniej trudniej sprzedać na wolnym rynku, co stanowi niewątpliwie kolejny argument dla wierzyciela, przemawiający za jej ustanowieniem.

No Comments

No Comments

Leave a reply

Name *

Mail *

Website