Kompendium Prawne

Mieszkanie z rynku pierwotnego- analiza umowy z deweloperem

1 kwietnia, 2011 przez Borys Malicki

Wielu z nas marzy o własnym mieszkaniu- jedni decydują się je kupić na rynku wtórnym, inni na rynku pierwotnym.  Skupię się teraz na rynku pierwotnym i przedstawię Państwu najczęstsze problemy związane z wyborem dewelopera i przeanalizuję przykładowe zapisy w umowie z punktu widzenia kupującego…
Wybór odpowiedniego dewelopera może mieć kluczowe znaczenie dla Państwa przyszłej inwestycji. Kupujący powinni należycie sprawdzić kondycję finansową i zrealizowane projekty firmy deweloperskiej, z którą będą podpisywać umowę o wybudowanie budynku mieszkalnego. Upadłość dewelopera bądź wszczęcie przeciwko niemu postępowania egzekucyjnego w dobie kryzysu nie należy do rzadkości. Zabezpieczyć Państwa przed ewentualnym niepowodzeniem  może posiadanie przez dewelopera tzw. rachunku escrow (inaczej rachunek powierniczy), dzięki któremu pieniądze (w zależności od umowy) przekazywane są na konto dewelopera przez bank proporcjonalnie po ukończeniu kolejnych etapów budowy albo bezpośrednio po zakończeniu całej inwestycji. Niestety z uwagi na wysokie koszty prowadzenia powyższego rachunku decydują się na jego zakładanie  jedynie najwięksi deweloperzy. Są oczywiście na rynku także deweloperzy, którzy nie posiadają rachunku powierniczego a ich pozycja na rynku jest na tyle ugruntowana, że współpraca z nimi nie wiąże się z nadmiernym ryzykiem.
To tyle, jeśli chodzi o wybór samego inwestora realizującego budowę Państwa wymarzonego mieszkania. Wskażę teraz kilka przykładowych, niekorzystnych zapisów w umowach z deweloperami- tylko gruntowna wiedza prawnika i jego codzienna styczność z tematem pozwoli na wyłapanie takich przepisów, które mogą nieść ze sobą niedogodności w korzystaniu ze swej nieruchomości w przyszłości, nie wspominając już o zaskakujących dopłatach w trakcie realizacji projektu inwestycyjnego. Pierwszym ważnym elementem jest wybór formy podpisania umowy przedwstępnej- można tego dokonać albo w formie aktu notarialnego albo w zwykłej formie pisemnej. Obie formy wiążą strony, jednakże w zależności od ich wyboru przysługiwać będą inne uprawnienia w dochodzeniu swoich praw przed sądem. Jeśli zależy Państwu na konkretnym mieszkaniu, wtedy korzystniejszy będzie wybór umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Kolejną ważną sprawą jest zapoznanie się przed podpisaniem umowy ze wszystkimi dokumentami stanowiącymi jej załączniki, m.in. : projekt, harmonogram robót i związane z nim dokładne określenie niekorzystnych warunków pogodowych uniemożliwiających kontynuowanie prac budowlanych, standard wykończenia etc. Istotne znaczenie ma także wysokość kary umownej, a przede wszystkim zastrzeżenie w umowie, dopuszczające żądanie naprawienia szkody przewyższającej ustaloną wysokość kary umownej. Sprawdzić trzeba także, czy przewidywana jest możliwość odsprzedania praw wynikających z umowy na osoby trzecie i czy wymagana jest do tego zgoda dewelopera. Najkorzystniej dla kupującego byłoby umieszczenie sformułowania, na podstawie którego przelew praw i przejęcie obowiązków wynikających z umowy nie wymaga zgody dewelopera. Wymagać trzeba także określenia w możliwie najprecyzyjniejszy sposób (najlepiej w postaci konkretnej daty) terminu wydania kluczy do mieszkania lub ustanowienia odrębnej własności lokalu u notariusza. Z terminem zakończenia inwestycji ściśle są związane wspomniane wcześniej niekorzystne warunki pogodowe mające, z uwagi na technologię określonych robót, istotny wpływ na ich jakość. Na  powyższe przyczyny mogą powoływać się deweloperzy, usprawiedliwiając  opóźnienia w harmonogramie robót i w ostatecznym ukończeniu budowy, uniemożliwiając Państwu tym samym uznanie tego za podstawę niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Wymagać zatem trzeba dokładnych definicji niekorzystnych warunków pogodowych w rozumieniu dewelopera oraz ich wpływu na jakość robót. Ważne jest także ustalenie takiej kary za zwłokę w wydaniu zamawiającemu przedmiotu nabycia, by wiązała się z konkretnymi, dotkliwymi konsekwencjami finansowymi dla dewelopera- ma to na celu zmobilizowanie do terminowego ukończenia inwestycji. W przypadku zaistnienia sporu, deweloper może przewidywać czynności zmierzające do polubownego jego załatwienia, przeprowadzając negocjacje. Ważne jest określenie terminu, w którym negocjacje powinny zostać zakończone- by uniknąć niepotrzebnego przedłużania się sporu i móc wystąpić na drogę sądową.
Mając na względzie powyższe uwagi, warto podjąć negocjacje z deweloperem na temat zmiany niektórych zapisów w umowie, a najlepiej przedstawić gotową umowę z naniesionymi zmianami. Pamiętać jednak należy o tym, że przy samodzielnym tworzeniu zapisów umownych bez doświadczenia prawniczego, narazić się można na jeszcze większe problemy i niedogodności niż wynikałoby to z podpisania umowy w jej pierwotnym kształcie przedstawionym przez dewelopera.

Komentarze |0|