Kompendium Prawne

(nie)Godziwy zysk właściciela – pusta kieszeń lokatora

30 marca, 2011 przez Klaudia Marciocha

01 stycznia 2007 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która „uwolniła” czynsz. Dała zielone światło właścicielom prywatnych kamienic do podwyższania opłat za najem lokali, w oparciu o chęć uzyskania godziwego zysku. Jednakże ustawa nie określa granic godziwego zysku, a ich brak stanowi podstawę konfliktów między właścicielami, a lokatorami, gdyż pojęcie „godziwy” każdy interpretuje według własnego uznania. Na pytanie kiedy zysk jest godziwy, a kiedy przekracza tę granicę, ile może wynosić i jak można dokonać jego kontroli, odpowie niniejszy artykuł.
Godziwy zysk nie jest zdefiniowany przez żaden przepis prawa, bowiem jest pojęciem subiektywnym, bardziej moralnym, aniżeli ekonomicznym. Najczęściej utożsamiamy go ze sprawiedliwością społeczną. Przejawem obiektywizmu w pojęciu zdominowanym przez stronniczość, jest wolność wyboru – poziom zysku powinien być zachowany w rozsądnych granicach, które są możliwe do zaakceptowania przez obie strony, bez zastosowania jakiegokolwiek przymusu. Przy ocenie zysku jako „godziwego” należy brać pod uwagę realia ekonomiczne, które występują na danym rynku, lecz konieczne jest również zachowanie związku z tymi wielkościami, które są rzeczywiście dostępne dla właściciela na zasadzie uczciwej konkurencji. Godziwy zysk ma być zatem rekompensatą dla właścicieli za koszty związane z utrzymaniem lokalu oraz ma zapewniać możliwość osiągania pożytków ze swojego prawa, lecz na realnym, wyważonym poziomie.
Zgodnie z art. 8a w/w ustawy właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko (!) w uzasadnionych przypadkach. Jedną z przesłanek jest właśnie godziwy zysk. Jak możemy postąpić, gdy zaproponowana w wypowiedzeniu stawka czynszu nie znajduje uzasadnienia we wzroście wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, albo wprowadzeniu do stawki czynszu zwrotu kapitału do granic wskazanych w art. 8a ust, 4b pkt 1 w/w ustawy, czy uprawnieniu do pobierania godziwego zysku? Są dwa rozwiązania. Punktem wyjścia jest skierowanie do właściciela kamienicy pisemnego żądania przedstawienia przyczyny podwyżki i jej kalkulacji, w celu weryfikacji jej zasadności. Właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, musi wskazać na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Odpowiedź ta ma być szczegółowa, uwzględniać kwoty i wyliczenia, które będą wystarczającym źródłem dla oceny, czy podwyżka czynszu jest zachowana w uargumentowanych, rozsądnych granicach. W przypadku negatywnej oceny, można po prostu odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia. Innym wyjściem jest natomiast zakwestionowanie podwyżki, poprzez wniesienie do sądu pozwu o ustalenie, na podstawie przepisów, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Pamiętajmy, iż udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
Pomocny przy ocenie granic godziwego zysku może być wyrok Sądu Rejonowego w Tarnowie z 14 czerwca 2007 r. (sygn. akt: VII C-upr 90/07). W opinii sądu słuszne, dla oceny wysokości godziwego zysku, wydawało się odniesienie do średniego oprocentowania bonów skarbowych oraz obligacji, które kształtowało się w tamtym okresie na poziomie 5 proc., i tyle mógł wynieść zysk właściciela. Obecnie średnie oprocentowanie bonów skarbowych i obligacji, kształtuję się na podobnym poziomie. Mimo iż w polskim prawie nie obowiązuje system precedensów, nie można powoływać się na wyrok, tak jak można powoływać się na przepis prawa, to jednak rozstrzygnięcie to stanowić może pewien punkt odniesienia, który okaże się pomocny przy ocenie, czy zysk nie jest arbitralny, wygórowany, nieuzasadniony oraz czy został zachowany w granicach godziwości.

Komentarze |0|