Czy można zalegalizować samowolę budowlaną?
Zgodnie z polskim ustawodawstwem, w tym przepisami ustawy z dnia 7.07.1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010r. Nr 243 poz. 1623 z późn. zm.), zwanej dalej „Ustawą”, ażeby rozpocząć prowadzenie robót budowlanych należy albo dysponować ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę albo zgłosić zamiar budowy powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego.
Powyższe nie dotyczy drobnych robót budowlanych niewymienionych w treści Ustawy, co do których nie ma obowiązku dokonywania jakichkolwiek zgłoszeń ani uzyskiwania jakichkolwiek pozwoleń.
Jeżeli zatem dana osoba buduje obiekt budowlany albo zakończyła już jego budowę bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez dokonania zgłoszenia musi się liczyć z tym, iż właściwy organ może wydać decyzję nakazującą jego rozbiórkę.
Jako że decyzja o rozbiórce z pewnością stanowi dotkliwą sankcję dla inwestora, to ustawodawca przewidział jednak pewne elementy, które spowodować mogą legalizację dokonanej samowoli budowlanej i tym samym wyeliminowanie zagrożenia rozbiórki obiektu budowlanego.
Jeżeli zatem taka „samowolna” budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
b) ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz
c) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem
– to właściwy organ zamiast nakazu natychmiastowej rozbiórki wydaje postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych.
W następnej kolejności, w przypadku budowy, co do której wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę albo dokonania zgłoszenia Organ ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie (w przypadku zaniedbania obowiązku zgłoszenia termin ten wynosi 30 dni):
1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
2) innych dokumentów, które składa się wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę ( np. projektu) albo dokonania zgłoszenia ( art. 48 oraz 49b Ustawy).
W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązku dot. przedłożenia dokumentacji, Organ wydaje decyzje o rozbiórce obiektu.
Tak samo Organ postąpi, jeżeli pomimo wydanego postanowienia o wstrzymaniu – dana osoba nadal prowadzi roboty budowlane na danym terenie.
W takim przypadku, a więc gdy pomimo wydania postanowienia o wstrzymaniu inwestor nadal wykonuje prace budowlane, to naraża się również na odpowiedzialność karną. Za ten czyn Ustawa w art. 90 przewiduje bowiem karę grzywny, karę ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
W ostatnim czasie kwestia tak restrykcyjnej penalizacji przewidzianej w art. 90 ustawy trafiła na wokandę Trybunału Konstytucyjnego. Trybunał uznał jednak , że art. 90 prawa budowlanego w zakresie, w jakim przewiduje odpowiedzialność karną za prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia oraz w zakresie, w jakim przewiduje prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia – jest zgodny z konstytucją. Nie jest on, zdaniem Trybunału, nadmiernie restrykcyjny, bo sąd, w przypadkach znikomej szkodliwości społecznej czynu może zastosować karę minimalną, a nawet umorzyć postępowanie.
Elementem postępowania legalizacyjnego jest również obligatoryjne ustalenie przez Organ tzw. opłaty legalizacyjnej, do której uiszczenia zobowiązana jest osoba, która dokonała samowoli budowlanej. Brak zapłaty w wyznaczonym terminie również skutkuje wydaniem decyzji o rozbiórce.
Przedłożenie żądanych dokumentów w wyznaczonym terminie traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona.