Rozwiązanie umowy najmu na czas określony

22nd Maj, 2012 - Posted by Anna Roszak -

Coraz częściej Klienci Kancelarii zwracają się z problemami związanymi z niemożliwością rozwiązania umowy najmu lokalu zawartej na czas określony.

Problem, tym bardziej nabiera na znaczeniu, jeżeli chęć rozwiązania umowy najmu lokalu, przed upływem okresu na jaki umowa została zawarta, spowodowany jest tym, że prowadzona w lokalu działalność gospodarcza bądź nie przynosi oczekiwanych zysków, bądź wręcz przynosi straty.

Kwestia rozwiązania umowy najmu na czas oznaczony szczegółowo uregulowana jest w przepisach kodeksu cywilnego. Wskazać należy przepis  art. 673 § 3 kodeksu cywilnego, który wprowadza zasadę, iż najem zawarty na czas oznaczony zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach określonych w umowie.

Powyższe oznacza, że możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie może oznaczać całkowitej uznaniowości jednej ze stron, a ewentualne rozwiązanie umowy przed upływem okresu na jaki została ona zawarta może zostać dokonane tylko wówczas jeżeli możliwość taka przewidziana została w treści umowy podpisanej przez obie strony.

Stanowisko orzecznictwa w kwestii jakie ewentualnie przyczyny stanowić mogą przypadki uprawniające strony bądź jedną z nich do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie jest jednolite.

Z jednej strony Sąd Najwyższy prezentuje pogląd, że wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony powinno być możliwe wyłącznie z ważnych przyczyn (uchwały SN z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102).

Natomiast zupełnie odmienne na kwestię tę zapatruje się Sąd Apelacyjny w Poznaniu, który stanął na stanowisku, że przepis art. 673 § 3 kodeksu cywilnego nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie w umowie przypadków (sytuacji)  których zaistnienie da stronom prawo do rozwiązania umowy przed upływem czasu na jaki umowa została zawarta. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie „konkretnych” sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie.

Ugruntowany jest również pogląd, że postanowienia umowy, ograniczające się jedynie do ogólnego stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, są niezgodne z omawianym przepisem kodeksu cywilnego. Nie jest zatem dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie, a stwierdzono jedynie, że dokonanie wypowiedzenia jest możliwe.

Reasumując, brak w umowie postanowień określających przypadki, w których strony uprawione będą do rozwiązania umowy zawartej na czas określony, skutkować będzie koniecznością trwania w stosunku zobowiązaniowym przez cały okres, na który umowa została zawarta.

Przykładowo jako przypadki w których strony skorzystać będą mogły z prawa rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony wskazać można:

  1. zaleganie z płatnościami przez okres wskazany w umowie i brak ich uregulowania pomimo otrzymania wezwania w treści którego wyznaczony został dodatkowy termin płatności
  2. używanie przedmiotu umowy w sposób niezgody z jej postanowieniami bądź w sposób sprzeczny z przeznaczeniem
  3. podnajęcie przedmiotu umowy bez zgody wynajmującego
  4. działania wynajmującego uniemożliwiające prowadzenie najemcy działalności
  5. niewydajnie przedmiotu najmu w terminie określonym w treści umowy

Bezspornie najem może też zostać w każdej chwili rozwiązany na podstawie zgodnego porozumienia stron. W takim wypadku strony ustalają zasady na jakich rozwiązanie nastąpi oraz termin rozwiązania umowy.

Posted on: Maj 22, 2012

Filed under: prawo cywilne

No Comments

No Comments

Leave a reply

Name *

Mail *

Website